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個人養卡pos機注意細節
上海可辦理二手房帶押過戶的銀行
迎來擴容
新民晚報記者
從招商銀行上海分行獲悉
該行近日成功發放
“帶押過戶”貸款200萬元
這是該行落地的
首筆二手房“帶押過戶”業務
在此之前
上海有包括工行、建行、交行、農行等
十幾家銀行支持辦理
“帶押過戶”相關業務
招行上海地區首筆帶押過戶業務落地
一直以來，二手房交易過戶前需要賣家自籌資金以提前結清原抵押貸款，不但耗時長、資金負擔重，還存在不確定風險。而“帶押過戶”允許賣方在未結清原貸款的情況下正常進行房產交易，并在資金監管下以買家的首付款或貸款資金結清原貸款，大大簡化了二手房交易的流程，降低了二手房買賣雙方的交易風險和時間成本。
客戶羅先生有意購買當前租住的公寓，但房東的貸款仍在按揭中，羅先生準備的首付款也不足以覆蓋，使得羅先生遲遲無法實現“置業上海”的心愿。得知招商銀行上海分行推出“帶押過戶”業務后，羅先生第一時間聯系房東和招商銀行上海分行個貸客戶經理，成為了上海分行該業務的首位客戶，成功取得貸款。
銀行：2008年就可以辦理 “只要客戶愿意的都能做”
事實上，在招行之前，已有多家銀行可以辦理此項業務。
“這個業務從2008年就開始了，目前主要問題還是市場知曉度不高，這兩年市交易中心一直在推動‘二級賬戶’，方便客戶繳款。交行也在去年完成系統改造，買房人現在可以直接轉賬，系統會自動轉入對應的監管賬戶內。”交行相關負責人告訴記者，上海從2008年開始由上海市房地產交易中心搭建了存量房交易資金監管平臺，從平臺設計初衷就考慮了買賣雙方的交易資金安全，特別是賣方有抵押的房產交易。按傳統模式里需要提前結清賣方貸款，再進行過戶交易，一旦交易出現風險，已經用于結清資金是無法退回的。為了確保交易資金的安全，上海資金監管試點中才有了“帶押過戶”這一模式，這樣對賣方有抵押的交易監管資金可以形成閉環，確保在交易無法完成時，監管資金可退回。同時，平臺現有12家合作銀行已經可以實現同行“帶押過戶”和跨行“帶押過戶”。
據介紹，交行上海分行今年以來“帶押過戶”業務有所增加，截至一季度末業務量達52筆。
中國工商銀行上海分行方面也表示該行自2008年開辦帶押過戶業務。“每年業務量有逐漸增加趨勢，只要客戶愿意的都能做。客戶辦理帶押過戶時，需要在有資質的中介服務機構簽訂資金監管協議即可。”
中介：辦理業務人數不多 需要防范風險避免出現“一房二賣”
雖然銀行方面沒有設置太多辦理門檻，但在實際操作中仍存在一點難點。
中原地產鎮寧路門店經理張宏超最近向媒體介紹了辦理帶押過戶的整個流程：“一般正常的交易流程，你下家首付幫我去還掉，接下來就正常過戶。帶押過戶，銀行給你一個批函，上下家一起簽資金監管合同。下家直接把錢打到監管賬號里面。出了產證，監管賬號分兩筆打給業主方。”
上海鏈家交易產權部負責人田朋說：“這個群體不是非常多，他選擇帶押過戶這個方式，一般是自己的首付款比較少，不足以覆蓋上家的銀行貸款。屬于比較小眾的。”
談到這項業務究竟有什么好處時，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，對于賣方來說，帶押過戶可以節省大把時間和一筆過橋資金，而對于買家來說，無需提前墊付，資金安全得到更好保障。“整個流程縮短2到3個月不等，尤其是對于很多改善型的買家，希望去打新，等于把購房資格釋放出來了。中間的時間隔得越長，出意外的概率比較高一點，對于買家來說落袋為安。”
從行業角度來看，“帶押過戶”既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限，有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限，短期來看，對二手房市場有一定的提振作用。
但也有從業人士指出，目前各地在“帶押過戶”的落地實行中，仍有一定的優化空間，尤其是對于風險的把控尤為重要，需避免出現“一房二賣”、抵押權懸空等問題，維護各方當事人合法權益，保障金融安全，目前來看主要有五方面的風險：
第一個是業務辦理受限。老抵押和新抵押如果是同一個銀行，相對好操作，如果不是同一個銀行就相對比較麻煩。如果沒有老抵押銀行的同意，是無法實現帶押過戶的，銀行不同意辦理，就只能先將原貸款結清。而新按揭貸款保證老抵押對應的債權不落空，要及時償還或提存，都需要做好細節控制；
第二個是地區房子受限。并非所有城市的房子都支持辦理帶押過戶業務，且不同地區提供的帶押過戶辦理模式也各不相同。
即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產都可以實現，具體辦理要求和模式可以咨詢當地銀行；
第三個是存在一定的操作障礙。例如買家首付款不足以償還賣家貸款的話，可能就無法順利辦理帶押過戶，或者帶押過戶材料提交給銀行，但是房本還在原房主手上，原房主可以趁此進行二次抵押，甚至進行一房二賣；
第四個是交易期間房屋被查封。交易過程賣方抵押解除前，若賣方出現無法償還到期債務的情況，銀行有權要求查封、拍賣、變賣房屋，這將對買方造成不利影響。此時，買方的購房款可通過公證處提存專用賬戶原路返還，但是解除買賣合同較復雜，需耗費大量時間；
第五個是有提前償還貸款的可能性。交易過程中賣方抵押解除前，若房屋出現重大且不可挽回的價值損失，觸發提前還款的情形，從而導致其承受較大的還貸壓力；
“總體來看，在這交易的過程中，’帶押過戶’需要賣方、買方、不動產登記部門和銀行這四方主體密切配合、無縫銜接。”該人士指出。
未來：各地加速推進 政策的受眾面有望更廣
目前，全國多地都在加速推進帶押過戶工作的全面開展。
近日，自然資源部和中國銀保監會發布了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，要求推動住宅類不動產率先實現“帶押過戶”。
從全國來看，通知發布后，各地紛紛迅速響應，目前共15個省份100多個地市開展帶押過戶，共辦理業務1.3萬多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已全面開展。上海市自然資源確權登記局近日也召開會議，進一步部署帶押過戶工作，未來將從個人存量住房業務拓展到非住房領域。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，各個城市的創新探索將促進帶押過戶走向普適性、標準化。“城市試點的數量是比較多的，創新的方向也不斷增加。比如說北京提到了帶押過戶允許相關業務跨銀行操作。像無錫是把公積金方面的一些二手房納入到改革。使得政策的受眾面更廣。”
作者|楊 碩（新民晚報·金海岸工作室）
圖片| 網 絡
來源： 新民晚報
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