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pos機終端未登記解決
【裁判要旨】
1.案外人認為其對登記于被執行人名下的財產享有排除強制執行的實體權利，而對人民法院的保全行為提出異議引發的糾紛，應當按照案外人執行異議之訴的審查標準來審查案外人對案涉房屋是否具有足以排除強制執行的實體權利。
2.對于《執行異議和復議規定》第二十八條規定的第四項關于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”排除執行的要件，只要買受人對于未辦理過戶登記具有合理的客觀理由即可認定符合上述該項排除執行的要件。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終1473號
上訴人（一審原告）：沈某楊，女。
上訴人（一審原告）：**，男。
委托訴訟代理人：陶濤，浙江春江明珠律師事務所律師。
委托訴訟代理人：許瑞文，浙江春江明珠律師事務所律師。
被上訴人（一審被告）：廈門馬沙利奧貨運代理有限公司（原廈門市金遠東貨運代理有限公司）。
法定代表人：王某欽，總經理。
委托訴訟代理人：安壽志，北京觀韜中茂（廈門）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：莫然，北京觀韜中茂（廈門）律師事務所律師。
一審第三人：杭州愷利置業有限公司。
法定代表人：崔某生，執行董事兼總經理。
上訴人沈某楊、**因與被上訴人廈門馬沙利奧貨運代理有限公司（以下簡稱馬沙公司）、一審第三人杭州愷利置業有限公司（以下簡稱愷利公司）案外人執行異議之訴一案，不服福建省高級人民法院（2017）閩民初137號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年8月5日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人沈某楊、**的委托訴訟代理人陶濤、許瑞文，被上訴人馬沙公司的委托訴訟代理人安壽志、莫然到庭參加訴訟。愷利公司經傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟，本院對其缺席審理。本案現已審理終結。
沈某楊、**的上訴請求：撤銷一審判決，改判支持沈某楊、**的一審訴訟請求；一、二審案件受理費由馬沙公司承擔。事實與理由：（一）一審法院認定沈某楊、**怠于行使權利系認定事實錯誤。根據沈某楊、**與愷利公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》第十六條約定，愷利公司應將取得的《土地使用權證》及《房屋所有權證》交付給沈某楊、**，然后再由沈某楊、**自行辦理產權過戶登記手續。在付清購房款后，沈某楊、**雖曾多次找到愷利公司，要求其交付購房發票及上述材料，但因工程完工后，愷利公司工作人員經常調動，且相互推諉，致使沈某楊、**至今無法獲取上述材料。愷利公司一審提交的《情況說明》亦稱該公司管理松散且未能及時交付購房發票。故沈某楊、**并未怠于行使權利，案涉房屋未辦理產權過戶登記的原因在于愷利公司。（二）一審法院適用法律錯誤。一審法院認定沈某楊、**于2014年2月25日就案涉房屋辦理預告登記，同時又認為預告登記失效。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第三十條規定：“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持”。根據對該條款的文義解釋，受讓人只要辦理了預告登記，無論該登記是否失效，人民法院均應支持受讓人提出的停止處分異議。
馬沙公司答辯稱：（一）浙江省桐廬縣云棲中路619號東方君蘭中心520室房屋（以下簡稱案涉房屋）屬于愷利公司所有，人民法院有權根據馬沙公司的申請予以查封保全。《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。根據相應不動產權屬信息查詢記錄，案涉房屋產權人為愷利公司，人民法院有權根據馬沙公司申請對該房屋采取保全措施。（二）買受人對于未辦理案涉房屋過戶登記手續存在明顯過錯，人民法院有權予以查封保全。案涉《浙江省商品房買賣合同》第十六條約定：“買受人自行辦理該商品房轉移登記”。案涉房屋于2014年9月即已交房，且愷利公司于2014年9月24日即辦理了相應的不動產權屬初始登記。經一審法院向桐廬縣不動產登記中心了解，自2014年9月25日，案涉房屋已經具備辦理分戶的條件。同時有證據表明，案涉房屋所在項目部分房屋，如東方君蘭中心1605室于2015年1月即辦理了房屋產權證。直至案涉房屋被查封時即2017年6月22日，在將近三年的時間里，沈某楊、**對于該過戶登記手續一直怠于辦理（沈某楊、**也未能提供證據證明在案涉房屋具備過戶登記條件后至被采取保全措施的數年期間，已積極向愷利公司主張權利或者催促愷利公司辦理），以致于至今仍未完成產權過戶登記。故沈某楊、**對于未辦理過戶登記手續存在明顯過錯，不存在其權利能夠排除執行的情形。沈某楊、**基于商品房買賣的權益應另行通過買賣合同向愷利公司主張。（三）預告登記并非本登記，其性質和物權截然不同。法律為預告登記設置失效期限是為了督促預告登記權利人積極行使其過戶登記權利，否則將造成權利的不確定性和社會資源的極大浪費。沈某楊、**未積極行使辦理過戶登記權利致使預告登記失效。
沈某楊、**向一審法院起訴請求：1.確認沈某楊、**與愷利公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》合法有效，并確認案涉房屋系沈某楊、**所有；2.解除對案涉房屋的保全措施。
一審法院認定事實：2014年1月10日，沈某楊、**與愷利公司簽訂《浙江省商品房買賣合同》一份，約定愷利公司將案涉房屋以42.2萬元價格出售給沈某楊、**，首付款21.2萬元，剩余房款21萬元以銀行按揭貸款方式支付。房屋交付期限為2014年8月31日之前。合同簽訂后，沈某楊、**已按約全額支付購房款，愷利公司于2014年9月1日向沈某楊、**交付案涉房屋。沈某楊、**并于2014年2月25日就案涉房屋辦理預告登記。2014年1月10日，沈某楊、**與杭州達曼酒店有限公司（以下簡稱達曼酒店）簽訂《房屋租賃合同》，約定沈某楊、**將案涉房屋出租給達曼酒店經營使用，租賃期限為10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，現案涉房屋由達曼酒店承租經營并向沈某楊、**支付租金。就馬沙公司與愷利公司、王隆隆、福安市聯泰工藝品有限公司合同糾紛一案，一審法院于2017年6月9日作出（2017）閩民初51號民事裁定書，查封了登記在愷利公司名下包括案涉房屋在內的276套房屋及其他財產。沈某楊、**不服該裁定，以其在案涉房屋被采取保全措施之前已向愷利公司購買案涉房屋，且合同已實際履行為由向一審法院提出執行異議，請求解除對案涉房屋的保全措施。一審法院于2017年10月18日作出（2017）閩執異20號執行裁定書，裁定駁回沈某楊、**的異議申請。沈某楊、**對該裁定不服，在法律規定的期限內向一審法院提起本案訴訟。
本案審理過程中，一審法院依職權向浙江省桐廬縣國土資源局調取案涉房屋不動產權屬登記情況，該局出具《桐廬縣不動產權屬信息查詢記錄》，其中載明案涉房屋于2014年9月24日辦理不動產權屬登記至愷利公司名下。
愷利公司于2018年4月26日向一審法院出具《情況說明》，內容主要載明：“對本案包括沈某楊在內的原告（共18戶），除王偉仙（購2209）外，其余購房戶的購房款均已結清。對發票開立情況，載明董藝舒（2014.12.22），金云（2015.1.6），趙曉梅（2017.6.30），潘哲宇（2017.9.26），洪嘉棟（2017.9.27），柴云峰（2013.1.30），沈某楊、**（2017.9.27）……并說明情況：1.POS單及現金繳款單的復印件均是原告在訴前從公司調取，相關材料原件保存在公司財務賬冊。2.君蘭大廈竣工后，公司工作人員大規模調整，僅有幾名留守人員，公司管理也比較松散。既存在工作疏忽導致未能及時換開正式購房發票的后果，也存在未及時交付正式發票的情況。但因為交接發票時，我公司并不要求購房人書面簽收，所以原告簽收發票日期的情況不明。需要說明的是，經過幾日清查，確認雷慧君、童銀洲、洪嘉棟、潘哲宇、陳洪貴、柴云峰、沈某楊的發票仍然在愷利公司，開始是因為沒有通知購房人前來領取，后來因為查封的事情，購房人與公司之間有矛盾，購房人沒有領取”。
一審法院認為，案涉房屋的產權登記在愷利公司名下，沈某楊、**對一審法院就案涉房屋財產保全的執行行為提出異議，認為其對案涉房屋享有的實體權利可以阻卻執行行為且案涉房屋已經辦理預告登記，故本案應參照適用《執行異議和復議規定》第二十八條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”、以及該條第三十條“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持……”的規定對其異議進行審查。沈某楊、**與愷利公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定為有效合同，且合同簽訂時間在案涉房屋被采取保全措施之前，故沈某楊、**請求確認案涉《浙江省商品房買賣合同》合法有效于法有據，一審法院予以支持。合同簽訂后，沈某楊、**依約向愷利公司支付全部購房款并通過出租案涉房屋予達曼酒店的方式實際占有案涉房屋，故本案爭議焦點在于是否因沈某楊、**原因致案涉房屋未辦理過戶登記及沈某楊、**對案涉房屋辦理預告登記能否阻卻執行。首先，根據一審法院依職權向浙江省桐廬縣國土資源局調取的《桐廬縣不動產權屬信息查詢記錄》載明的內容，愷利公司于2014年9月24日辦理案涉房屋的不動產權屬初始登記，即2014年9月25日開始案涉房屋已經具備轉移登記至購房人名下的條件，該時間遠早于案涉房屋被采取保全措施的時間。雖然愷利公司在《情況說明》中陳述系因其公司管理混亂等原因致沈某楊的購房發票到2017年9月27日才開具而無法辦理過戶登記，但本案系案外人執行異議之訴，案涉房屋未辦理過戶登記的原因是判定沈某楊、**執行異議能否成立的重要因素，涉及第三人的利益，故不能僅以沈某楊、**及愷利公司的陳述作為依據，沈某楊、**仍應對案涉房屋未辦理過戶登記的原因承擔舉證責任。沈某楊、**不能舉證證明在案涉房屋具備辦理過戶登記條件之后至被采取保全措施前的數年期間，已積極向愷利公司主張權利或者催促愷利公司辦理案涉房屋過戶手續，應認定沈某楊、**存在怠于行使權利的情形，因此案涉房屋不能認定為非因買受人自身原因未辦理過戶登記，故沈某楊、**對案涉房屋提出的異議不符合《執行異議和復議規定》第二十八條的規定。其次，根據《中華人民共和國物權法》第二十條第二款“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”的規定，案涉房屋自2014年9月24日辦理初始登記后即具備辦理不動產權屬轉移登記的條件，但沈某楊、**直至案涉房屋被一審法院采取保全措施仍未申請登記，故該預告登記依法已經失效，本案亦不適用《執行異議和復議規定》第三十條的規定。
綜上，沈某楊、**與愷利公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》合法有效，一審法院予以確認。因案涉房屋尚登記在愷利公司名下，根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”的規定，沈某楊、**請求確認案涉房屋歸其所有缺乏依據，一審法院不予支持。沈某楊、**對登記在愷利公司名下的案涉房屋提出的異議不符合《執行異議和復議規定》第二十八條、第三十條的規定，其請求解除案涉房屋的保全措施缺乏依據，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國物權法》第九條第一款、第十五條、第二十條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條，《執行異議和復議規定》第二十八條、第三十條規定，判決：一、沈某楊、**與愷利公司于2014年1月10日簽訂的《浙江省商品房買賣合同》合法有效；二、駁回沈某楊、**的其他訴訟請求。一審案件受理費100元，由沈某楊、**負擔。
二審中,沈某楊、**為證明其上訴主張向本院提交案涉房屋購房發票，證明愷利公司在案涉房屋被查封后，于2017年9月27日開具全額購房款發票；沈某楊、**多次向愷利公司主張辦理案涉房屋過戶登記手續，因該公司管理混亂，開具購房發票時間遲于案涉房屋被查封時間。
馬沙公司對沈某楊、**所舉案涉房屋購房發票的質證意見為：對購房發票的真實性、合法性、關聯性均無異議，但該證據不能證明其向愷利公司積極主張要求辦理過戶登記。
鑒于馬沙公司對沈某楊、**所舉案涉房屋購房發票的三性均無異議，本院予以確認。本院對一審法院查明的事實予以確認。
二審另查明：1.2014年1月10日，沈某楊、**與愷利公司簽訂《浙江省商品房買賣合同》，該合同第十六條產權登記條款約定：出賣人負責辦理土地使用權初始登記，取得《土地使用權證書》或土地使用權證明；出賣人負責申請該商品房所有權初始登記，取得該房屋《房屋所有權證》；出賣人承諾于2014年11月30日前取得前款規定的土地、房屋權屬證書交付買受人；買受人自行辦理該商品房轉移登記。
2.2018年10月23日，一審法院到桐廬縣不動產登記中心對該中心江主任（具體人名未寫）進行走訪記錄如下：“陳：今天我們到貴中心調取有關君蘭大廈相關房屋的不動產權屬初始預登記的情況，但在調到的記錄中僅體現案涉房屋權屬證書辦理至愷利公司名下的時間是在2014年9月24日，該日期意味著什么，是否即指不動產初始預登記的時間。江：按我們慣常的做法，不動產初始登記并不是辦理一本總證，之后再辦理初始預登記，而是將項目所有的房屋先進行分戶統一辦理至開發商名下，之后憑這小證可辦理分戶登記至購房人名下。也就是說2014年9月24日就是開發商辦理房屋初始登記的時間，自2014年9月25日開始東方君蘭中心的房屋已具備辦理分戶登記的條件”。
本院認為，綜合本案各方的訴辯意見，本案二審爭議焦點為：沈某楊、**對其購買的案涉房屋是否具有足以排除強制執行的民事權益。
本案系案外人認為其對登記于被執行人名下的財產享有排除強制執行的實體權利，而對一審法院的保全行為提出異議引發的糾紛。《最高人民法院關于人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》第二十七條第一款規定：“人民法院對訴訟爭議標的以外的財產進行保全，案外人對保全裁定或者保全裁定實施過程中的執行行為不服，基于實體權利對被保全財產提出書面異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定審查處理并作出裁定。案外人、申請保全人對該裁定不服的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執行異議之訴”。據此，本案應當按照案外人執行異議之訴的審查標準來審查案外人對案涉房屋是否具有足以排除強制執行的實體權利。基于案外人執行異議與執行異議之訴的關聯性和共通性，在針對執行異議之訴具體審查標準的法律規定或者司法解釋出臺前，執行異議之訴案件可參照適用《執行異議和復議規定》的相關規定，對案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行進行審查認定。
《執行異議和復議規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。據此，在符合上述四項條件的情形下，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出的執行異議，人民法院應予支持。本案中，沈某楊、**與愷利公司于2014年1月10日簽訂《浙江省商品房買賣合同》，約定愷利公司將案涉房屋以42.2萬元價格出售給沈某楊、**，首付款21.2萬元，剩余房款21萬元以銀行按揭貸款方式支付；合同簽訂后，沈某楊、**已按約全額支付購房款。故在2017年6月22日一審法院查封案涉房屋之前，沈某楊、**已與愷利公司就購買案涉房屋簽訂合法有效的書面買賣合同，并已支付全部價款。根據沈某楊、**與達曼酒店簽訂的《房屋租賃合同》，沈某楊、**于2014年9月1日起將案涉房屋出租給達曼酒店經營使用。占有既可以直接占有，也可以間接占有，達曼酒店按約承租經營案涉房屋并向沈某楊、**支付租金的行為，應視為沈某楊、**在案涉房屋被司法查封前就通過他人間接占有案涉房屋，不違反法律法規的規定，亦符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的第二項排除執行的要件。
而對于《執行異議和復議規定》第二十八條規定的第四項關于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”排除執行的要件，只要買受人對于未辦理過戶登記具有合理的客觀理由即可認定符合上述第四項排除執行的要件。第一，案涉《浙江省商品房買賣合同》第十六條產權登記條款約定：出賣人負責辦理土地使用權初始登記，取得《土地使用權證書》或土地使用權證明；出賣人負責申請該商品房所有權初始登記，取得該房屋《房屋所有權證》；出賣人承諾于2014年11月30日前取得前款規定的土地、房屋權屬證書交付買受人；買受人自行辦理該商品房轉移登記。據此，買受人自行辦理商品房轉移登記的前提是出賣人要將案涉房屋的《土地使用權證書》及《房屋所有權證》交付給買受人。第二，一審法院到桐廬縣不動產登記中心走訪，該中心工作人員稱“按其慣常的做法，不動產初始登記并不是辦理一本總證，之后再辦理初始預登記，而是將項目所有的房屋先進行分戶統一辦理至開發商名下，之后憑這小證可辦理分戶登記至購房人名下；也就是說2014年9月24日就是開發商辦理房屋初始登記的時間，自2014年9月25日開始東方君蘭中心的房屋已具備辦理分戶登記的條件”。據此，當地不動產登記部門亦表示案涉房屋過戶登記的辦理需要提供該房屋已辦理至開發商名下的權屬證書。第三，本案現有證據不能證明愷利公司已向買受人交付相應的《土地使用權證書》及《房屋所有權證》等辦理過戶登記所需材料。買受人稱其一直要求愷利公司交付上述材料，但因愷利公司工作人員經常調動、推諉導致其無法取得該材料。一審中，愷利公司出具的《情況說明》表示“君蘭大廈竣工后，公司工作人員大規模調整，僅有幾名留守人員，公司管理也比較松散”，亦能印證買受人的上述陳述。故愷利公司未依約向買受人提供《土地使用權證書》及《房屋所有權證》等辦證所需材料的情況下，不能認定案涉房屋系因買受人的原因未辦理過戶登記。一審法院以愷利公司辦理案涉房屋不動產權屬初始登記的日期遠早于案涉房屋被采取保全措施的日期為由認定案涉房屋系因買受人的原因未辦理過戶登記，忽視了案涉合同對愷利公司義務的約定及該義務是否實際履行的情況，屬于認定事實不清，應予糾正。由此，本案符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的第四項排除執行的要件，沈某楊、**對案涉房屋享有的民事權益可以排除強制執行。
由于案涉房屋的出賣人愷利公司未依約將辦理過戶登記所需材料交付給買受人導致案涉房屋未辦理過戶登記，本案符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的可排除強制執行的情形，不得執行該房屋。沈某楊、**的一審起訴請求解除對案涉房屋的保全措施，有相應的事實與法律依據。在本判決已明確沈某楊、**對案涉房屋享有可以排除強制執行的民事權益情況下，一審法院應當裁定解除對案涉房屋的保全措施。
至于沈某楊、**提出確認案涉房屋系其所有的訴訟請求。《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。據此，除非法律另有規定，不動產物權轉讓需要登記才能產生物權變動的法律效力。本案中，沈某楊、**對案涉房屋雖然享有的民事權益可排除強制執行，但沈某楊、**只有在不動產登記部門辦理案涉房屋產權登記手續才能取得完整的所有權。在沈某楊、**尚未辦理產權登記手續的情況下，對其要求確認案涉房屋歸其所有的訴訟請求，不予支持。
綜上，沈某楊、**的上訴請求部分成立，予以支持。一審判決適用法律不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
一、維持福建省高級人民法院（2017）閩民初137號民事判決第一項，即確認沈某楊、**與杭州愷利置業有限公司簽訂的《浙江省商品房買賣合同》合法有效；
二、撤銷福建省高級人民法院（2017）閩民初137號民事判決第二項；
三、不得執行浙江省桐廬縣云棲中路619號東方君蘭中心520室房屋。
四、駁回沈某楊、**的其他訴訟請求。
一審案件受理費100元、二審案件受理費100元，合計200元，由廈門馬沙利奧貨運代理有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 何抒
審 判 員 張愛珍
審 判 員 賈清林
二〇一九年十二月十五日
法 官 助 理 夏 敏
書 記 員 王 婷
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